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陰陽合同風險多大?買二手房的心里一定要清楚!

發布時間:2017-09-12  來源:華龍網  點擊:
 

  一次房產交易,簽訂兩份合同。一份價低,用作網簽偷稅;一份是真實成交價格,是買賣雙方心照不宣的“君子協定”。"

  在二手房買賣市場中,如此的兩筆簽約又被稱作“陰陽合同”。“陽合同”擺在明面,用來交稅、過戶;“陰合同”私下簽訂,促成交易。只要動動筆頭,買、賣及中介三方無需付出任何成本,就能省去一筆不小的稅款,這對于已經“傾其所有”的購房者來說,顯然是一個巨大的誘惑。

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  不過,這個看似“三贏”的私下操作,卻蘊藏著巨大的風險。

  高評、低評“好商量”

  近日,消費者李先生在中介的幫助下,順利購入北京朝陽區一處價值500萬的二手房。通過中介操作“將評估價格做低至300萬”,原本應繳的5萬元契稅降到了3萬元。

  當然,如果按照現行的交稅政策,對于“不滿二”和“不唯一”的房源,通過“陰陽合同”能夠節省出來的營業稅和個人所得稅將會更多。按照比例,兩份合同每100萬差價,將會少交近10萬元稅款。

  記者在求證中發現,不少房產中介都暗示可以提供“陰陽合同”服務。而網簽版和經紀成交版兩個版本的合同也在多家中介公司普遍存在。

  北京城承物業租售中心中介業務員表示,“在房管局的指導價格范圍內,找評估公司做低評或者高評都可以。”低評是將房屋評估價格做低,以少交稅款。高評是在首付不足的情況下,做高房價,以在銀行申請更多貸款。

  據一位曾在我愛我家從事中介服務的業務員介紹,“陰陽合同”已經存在多年,除了找評估公司做“高評”和“低評”外,中介公司還可以通過“房價+裝修款”的模式,來幫助買賣雙方規避稅款。

  2011年9月21日,北京統計局曾發布消息稱,中介壓低上報價格,造成發布的數據與市場價格存在差距,為了不給公眾造成誤解,已停發的二手房價格指數將不再列入發布計劃。時至今日,記者查詢北京市住建委的官網上,仍然無二手房的價格數據。

  “陰陽合同”部分有效

  那么,“陰陽合同”是否真的“有利無害”呢?

  記者就此向北京房地產中介行業協會進行了函詢,協會復函表示:對于買方而言,如果房屋漲價,賣方可能以“陰陽合同”無效為由,解除合同,再賣一個更高的價格;對于賣方而言,存在買方不按期支付備案(網簽)價格外的房款,或者惡意要求以備案價格進行交易的風險。

  復函同時指出,延誤辦理轉移登記,無法取得應有額度貸款,再次出售時稅負過高,遭遇合同違約或解除均為潛在風險。同時,一旦被稅務機關查出存在偷稅行為,則不僅會被追繳稅款,還可能被處以罰款。

  “"陰陽合同"在二手房買賣中普遍存在,但合同并非完全無效。”據北京市律師協會房地產法律委員會委員李松介紹,2014年12月《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件疑難問題的會議紀要》第4條“房屋買賣合同陰陽合同效力”中,明確規定當事人在房屋買賣合同中,為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格,該價格條款無效;但條款無效并不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避稅收為由,要求確認買賣合同全部無效的,不予支持。

  “當"陰陽合同"中的價格約定無效時,房屋總價高了,多出來的稅費也將成為買賣雙方新一輪博弈的焦點。”李松說。

  中介責任難推諉

  作為買賣雙方的居間人,一旦達成“陰陽合同”,中介服務到底應不應該承擔相應責任呢?

  據北京房地產中介行業協會介紹:根據協會調查以及各大房產經紀機構反饋,“陰陽合同”與房地產經紀機構的利益相悖,房地產經紀業者更傾向于網簽合同價款與房地產交易服務合同成交價格一致。因為,一方面,“不成交不收傭”是經紀行業的慣例,“陰陽合同”增加了房屋買賣的不確定性,不利于安全成交;另一方面,為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利,房地產經紀人員和房地產經紀機構要面臨被罰款、停網簽和記信用檔案等行政處罰風險。同時,網簽價格往往以政府部門確定的過戶指導價為參照,是買賣雙方協商一致的結果,不是中介方說了算的。

  “即便沒有民事上的法律責任,也不代表能免除行政上的法律責任。”李松說,根據《房地產經紀管理辦法》,房地產經紀機構和房地產經紀人員為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利,將由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,記入信用檔案;對房地產經紀人員和房地產經紀機構都會做出相應處罰。


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